Покупка на апартамент директно от строител: такси, срокове и скрити разходи

Покупка на апартамент директно от строител: такси, срокове и скрити разходи

Покупката на апартамент директно от строител се превърна в предпочитан вариант за много купувачи, които търсят апартамент ново строителство в модерна, добре локационирана сграда. Сделката без посредник често изглежда по-изгодна – по-добра цена, по-ясна информация за проекта и пряк контакт с инвеститора. Зад това удобство обаче стоят конкретни такси, срокове и допълнителни разходи, които трябва да бъдат отчетени още в самото начало, за да няма изненади по-късно.

Какво означава покупка на апартамент директно от строител

Покупката директно от строител означава, че купувачът сключва договор с инвеститора или строителната компания, която изгражда и продава жилищата в конкретната сграда. Липсва посредник – например агенция за недвижими имоти – и комуникацията се води направо със собственика на проекта.

Този модел е особено често срещан при покупка на апартаменти ново строителство в жилищни сгради, разработени от строителни компании като „Глобстрой“, които едновременно инвестират, проектират, строят и продават готовите жилища. Така купувачът получава информация за проекта от първа ръка – етапи на строителството, използвани материали, разпределения и възможности за избор на апартамент.

Покупката може да се осъществи в различен момент от жизнения цикъл на сградата:

• на най-ранен етап – при издадено разрешение за строеж и започната „първа копка“;
• по време на строителство – при напреднал етап, например след Акт 14 или Акт 15;
• след въвеждане в експлоатация – при издаден Акт 16 и готов за обитаване имот.

Всеки от тези етапи има своите особености по отношение на цена, срокове и изисквания, но при всички тях връзката със строителя остава пряка.

Такси при покупка на апартамент директно от строител

Общата цена на един апартамент ново строителство не се изчерпва само със сумата, записана в договора за покупко-продажба. Към нея се добавят държавни, общински, нотариални и банкови разходи, а в някои случаи и специфични такси, свързани с инвеститора.

Държавни, общински и нотариални такси

При покупка на апартамент директно от строител купувачът поема стандартните разходи, свързани с прехвърляне на недвижим имот. Те включват:

• местен данък при придобиване на недвижим имот, определян като процент от данъчната оценка или договорената цена – в зависимост от по-високата стойност;
• нотариална такса за изповядване на сделката, изчислявана по тарифа според стойността на имота;
• такса за вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

Тези разходи се заплащат независимо от това дали имотът се купува от физическо лице или директно от строител. Важно е да бъдат калкулирани предварително към общия бюджет, особено ако сделката се финансира с ипотечен кредит и сумата за такси се осигурява от лични средства.

Банкови такси и разходи по ипотечен кредит

Когато покупката се финансира с ипотечен кредит, към общата сметка се добавят разходи, свързани с банката. Типични примери са:

• такса за разглеждане на искане за кредит;
• такса за усвояване на кредита;
• разходи за оценка на имота от лицензиран оценител;
• застраховка на имота и, при някои банки, застраховка „Живот“ на кредитополучателя.

Подробно описание на изискванията и стъпките при ипотечно финансиране е дадено в статията за ипотечен кредит за ново строителство, а логиката на целия процес по придобиване на жилище е разгледана в материала със стъпки за закупуване на апартамент. Така купувачът може да съпостави цената на имота с реалната дългосрочна цена на кредита.

Такси и условия от страна на строителя

При покупка директно от строител е възможно да има допълнителни договорни елементи, които не са формално „такси“, но влияят върху крайната цена и срокове. Примери:

• сума за резервация на апартамент, валидна за определен период до подписване на предварителен договор;
• график на плащанията – разпределение на сумата на вноски по етапи на строителство;
• неустойки при забавяне – както за купувача, така и за строителя;
• изисквания за заплащане на определена част от цената със собствени средства преди включване на банков кредит.

Условията обичайно се уговарят индивидуално и се отразяват в предварителния и окончателния договор, като е важно да бъдат прочетени внимателно и при нужда да бъдат консултирани с юрист.

Срокове при покупка директно от строител

Сроковете са сред най-чувствителните теми при покупка на апартамент ново строителство. Те определят кога купувачът ще може да се нанесе, кога ще започне да изплаща кредита си и колко дълго ще трябва да покрива паралелни разходи – например наем плюс ипотека.

Срокове по строителството

При покупка в сграда в строеж, сроковете са обвързани с основните етапи на реализация:

• завършване на конструкцията и достигане на Акт 14;
• приключване на строително-монтажните работи и издаване на Акт 15;
• въвеждане в експлоатация с Акт 16.

Добре структурираните проекти, като текущите проекти на „Глобстрой“, обичайно имат ясен график на етапите, който се комуникира към купувачите. Това позволява по-точно планиране на финансирането и на личните срокове за преместване.

Срокове за плащане и усвояване на кредита

Освен строителните срокове, важни са и тези за плащане:

• срокове за плащане на резервационна сума;
• срокове за подписване на предварителен договор;
• срокове за внасяне на отделни вноски при покупка „на зелено“;
• срокове за одобрение и усвояване на ипотечния кредит.

Когато плащанията са ясно разпределени във времето и са обвързани с реалния напредък на строителството, рискът от напрежение между купувач и инвеститор значително намалява. В същото време купувачът трябва да съобрази тези срокове с процедурите в избраната банка, за да няма застъпване или забавяне по линия на финансирането.

Скрити и често подценявани разходи

На етапа на първоначално разглеждане на оферти вниманието естествено се фокусира върху цената за квадратен метър и общата стойност на апартамента. В практиката обаче реалната цена на придобиване и въвеждане в експлоатация е по-висока, ако към нея се включат всички съпътстващи разходи.

Разходи за довършителни работи и обзавеждане

Много апартаменти ново строителство се предлагат на степен „шпакловка и замазка“, което изисква допълнителни инвестиции за:

• настилки, интериорни врати, боядисване или декоратини покрития;
• санитария и обзавеждане за баня;
• кухненско обзавеждане и уреди;
• осветителни тела и контакти;
• гардероби, мебели и оборудване за дневна и спални.

При по-голяма квадратура или по-висок стандарт на изпълнение тези разходи могат да достигнат значителна сума, която трябва да бъде предвидена предварително. Част от проектите на „Глобстрой“ предлагат и опция за апартаменти „до ключ“, като това намалява допълнителните усилия и позволява по-добро планиране на бюджета.

Други често пренебрегвани разходи

Към основната цена на имота и разходите за довършване се добавят и допълнителни елементи, които лесно остават „скрити“ в началото:

• такса поддръжка, когато имотът е в жилищен комплекс със специално поддържани общи части;
• оборудване и поддръжка на общи системи – видеонаблюдение, контролиран достъп, асансьори;
• разходи за свързване към комунални услуги – електроразпределително дружество, ВиК, интернет и телевизия;
• закупуване на паркомясто или гараж, ако не са включени в основната цена;
• данък сгради и такса смет, които започват да се начисляват след въвеждане в експлоатация.

Примери за скрити или подценени разходи, които влияят върху общия бюджет:

• допълнителни суми за промени по проекта – преместване на стени, добавяне на контакти, нестандартни решения за кухня или баня;
• избор на по-висок клас настилки, дограма или интериорни врати от първоначално планирания;
• дребни, но многобройни разходи при реалното нанасяне – пердета, щори, осветление, дребни мебели, техника за дома.

Когато тези разходи са отчетени предварително, вероятността от неприятни изненади след покупката намалява значително, а финансовото планиране става по-реалистично.

Предимства на покупката на апартамент директно от строител

Въпреки всички такси и допълнителни разходи, покупката директно от строител има редица предимства, които я правят привлекателен избор за купувачите, търсещи апартамент ново строителство.

На първо място стои възможността за избор – в рамките на един проект купувачът може да избере етаж, изложение, конкретно разпределение, наличие на тераса, двор или допълнителни помещения като изба и паркомясто. При проекти с разнообразни апартаментни типове, каквито са жилищните сгради Crystal, Code Varna или Innova, изборът може да бъде съобразен детайлно с начина на живот и нуждите на семейството.

На второ място, прякото договаряне със строителя позволява:

• по-гъвкави схеми на плащане, съобразени с етапите на строителство;
• възможност за индивидуални корекции по проекта в рамките на конструктивните ограничения;
• по-добро разбиране на използваните материали и техническите решения.

Съществено предимство е и фактът, че покупката се осъществява от една компания – инвеститор и строител едновременно. Така комуникацията при бъдещи въпроси, свързани с гаранции, общи части или технически особености на сградата, е по-пряка и по-малко разпокъсана.

Как да планираме таксите, сроковете и разходите преди подписване

Добре структурираната подготовка преди покупка на апартамент директно от строител започва с ясно дефиниран бюджет и завършва с подписан договор, в който всички ключови елементи са конкретизирани. Полезен ориентир е информацията в статията със стъпки за закупуване на апартамент, където процесът е подреден логично.

Практичната проверка обикновено включва:

• събиране на оферти за ипотечен кредит от няколко банки и сравнение на общата цена на кредита;
• изчисляване на всички такси по прехвърлянето – нотариални, общински, държавни;
• ориентировъчна сметка за довършителни работи и обзавеждане;
• уточняване на такса поддръжка, ако е предвидена, и какво включва тя;
• предварителен план за сроковете по строителството и личните срокове за преместване.

Кратък списък с ключови въпроси към строителя преди подписване на договор:

• Какъв е строителният график и срокът за издаване на Акт 16?
• Как е структурирана цената – какво точно включва и какво остава за довършване от страна на купувача?
• Какви са схемите на плащане и може ли да се комбинират със сроковете за одобрение на ипотечен кредит?
• Предвидена ли е такса поддръжка и какви услуги обхваща тя?

Когато тези въпроси имат ясни отговори, решението за покупка стъпва върху конкретни данни, а не върху общи очаквания.

Заключение

Покупката на апартамент директно от строител комбинира предимствата на новото строителство – съвременна архитектура, енергоефективност, модерен комфорт – с възможността за пряк диалог с инвеститора. Цената на квадратен метър обаче е само една част от цялата картина. Реалната стойност на сделката се формира от всички такси, срокове и допълнителни разходи, които съпътстват пътя от резервацията до нанасянето в новия дом.

Когато бюджетът е планиран реалистично, сроковете са съгласувани с етапите на строителството и финансирането, а скритите разходи са отчетени още в началото, покупката директно от строител се превръща в предвидим и контролиран процес. Така апартаментът ново строителство не е просто мечта, а добре осъществена инвестиция в бъдещето на семейството.