Покупката на жилище ново строителство с ипотечен кредит е един от най-популярните начини да придобием собствен дом в съвременна сграда. Чрез банково финансиране можем да разпределим плащането във времето, без да жертваме качеството и удобството на новото строителство.
При финансиране на ново строителство обаче има специфики – банката гледа не само доходите на купувача, но и самия имот, етапа на строителство и инвеститора. Затова е важно да се познават основните изисквания и стъпките към одобрение, преди да се пристъпи към сделка.
Ипотечният кредит за ново строителство е дългосрочен банков заем, обезпечен с недвижим имот, при който средствата се използват за покупка на жилище в нова жилищна сграда – в процес на изграждане или вече завършена.
При сделка с ново строителство банката наблюдава три основни линии:
При добре позиционирани проекти с ясно планиран график и стабилен инвеститор, като жилищните сгради на строителна компания „Глобстрой“, описани в секцията с текущи проекти, рискът за банката и за купувача е по-нисък и процесът по финансиране обичайно протича по-гладко.
Банките анализират подробно финансовия профил на бъдещия кредитополучател. Най-често оценката включва:
Колкото по-устойчиви и официално доказуеми са доходите, толкова по-голяма е вероятността за одобрение и по-добри условия.
При ново строителство банката обръща внимание и на самия обект, както и на фирмата, която стои зад него. Като предимство се приемат:
Примери за такива обекти са комплексите Crystal, Innova, Code Varna и Soley, където инвеститорът „Глобстрой“ съчетава съвременна архитектура, удобни локации и добра организация на строителния процес.
За да оцени сделката, банката изисква пакет документи както от клиента, така и за имота. Конкретният списък се различава леко между отделните банки, но има общо ядро.
Обичайно се изискват:
Когато имотът е част от проект на опитна строителна компания с активна дейност, каквато е „Глобстрой“, голяма част от техническата документация за сградата и строежа е подготвена и поддържана в актуален вид, което улеснява процеса за купувача и банката.
На първо място стои изборът на конкретно жилище – град, квартал, тип сграда, разпределение и бюджет. Наличието на ясно представени обекти, както е в каталога на текущите проекти на „Глобстрой“, дава добра основа за преценка на локация, инфраструктура и типове апартаменти.
Важно е още тук да се мисли и за финансирането – да се избере имот, чието съотношение цена/качество е реалистично за доходите и възможностите за кредит.
Следващата стъпка е среща с една или няколко банки или с кредитен консултант. На този етап се прави ориентировъчен анализ:
Тази информация помага да се коригира при нужда изборът на имот – по-малка или по-голяма квадратура, различен етаж, включване или изключване на гараж или паркомясто.
Когато има ясно решение за имота, обичайно се подписва предварителен договор между купувача и инвеститора. В него се описват:
Подробен поглед към този етап е даден в статията „От първа копка до ключ: Стъпки за закупуване на апартамент“, където процесът по покупка е разгледан последователно.
След подписване на предварителния договор и избора на банка започва същинската част по кандидатстване за ипотечен кредит. Необходимите документи се събират и подават – обикновено чрез клон на банката или онлайн, ако институцията предлага такава възможност.
На този етап се извършват:
След като анализът приключи, банката взема решение – одобрение, одобрение с корекция на параметрите (сума, срок, самоучастие) или отказ. При положително решение купувачът получава официална оферта, която описва:
Ако условията са приемливи, се подготвя и подписва договор за ипотечен кредит.
Следва изповядване на сделката пред нотариус – подписване на окончателен договор за покупко-продажба и учредяване на ипотеката в полза на банката. След вписване в Имотния регистър банката усвоява кредита и превежда средствата по начина, договорен между страните – най-често директно към инвеститора.
От този момент купувачът става собственик на имота, а започва и погасяването на кредита по погасителния план.
При покупка „на зелено“ жилището се придобива още в ранни етапи на строителството. Това дава възможност за по-голям избор на апартаменти и често по-гъвкави условия, но поставя и допълнителни изисквания към документацията и организацията на проекта.
Особено значение имат:
Именно затова банките предпочитат да финансират проекти на доказани инвеститори с реализирани сгради, каквито са обектите на „Глобстрой“ в Шумен и Варна.
Типични схеми на финансиране при покупка „на зелено“ могат да включват:
В резултат всички страни – купувач, инвеститор и банка – имат по-ясна и защитена рамка на отношенията.
Добрата предварителна подготовка намалява риска от забавяне или отказ. В практиката особено значение имат:
При такава подготовка процесът по оценка и одобрение става по-структуриран и предвидим.
При много банки основните принципи са сходни, но при ново строителство се обръща допълнително внимание на етапа на строеж и на инвеститора. Когато сградата вече има Акт 16, оценката е по-близка до тази при „готов“ имот. При покупка „на зелено“ банката анализира по-задълбочено проекта и рисковете.
Отговорът зависи от клаузите в предварителния договор между купувача и инвеститора. Важно е още на този етап да са разписани:
Добра база за ориентиране в тези стъпки е статията „Стъпки за закупуване на апартамент“, където процесът по сделката е разгледан като последователни фази.
Ипотечният кредит за ново строителство е възможност да се придобие жилище в модерна сграда, с актуални стандарти за комфорт и енергийна ефективност, без цялата цена да се заплаща наведнъж. Успешният резултат зависи от три основни елемента – устойчив финансов профил на купувача, добре подбран имот и надежден инвеститор с ясно планиран и реализиран строителен процес.
Когато тези условия са изпълнени и стъпките към одобрение са преминати подредено – от избора на подходящ проект като тези на „Глобстрой“, през предварителните консултации с банки, до финалното подписване на договора – ипотечният кредит се превръща в работещ инструмент за постигане на основната цел: нов дом в качествено ново строителство.
