Покупката на апартамент ново строителство почти винаги върви с още един важен въпрос: какво точно притежавате извън самото жилище. Гаражът, паркомястото и избата изглеждат „допълнение“, но в нотариалния акт те трябва да са описани ясно – иначе след години може да се окаже, че нямате правата, които смятате, че имате.
Добре е темата да се обмисли още на етап преговори със строителя и преди да се стигне до нотариус.
Нотариалният акт е документът, който доказва какво точно притежавате – не това, което устно е обещано, а това, което е записано и вписано в Имотния регистър. Ако гаражът, паркомястото или избата са формулирани неясно или въобще липсват, в бъдеще може да възникнат спорове:
Когато купувате директно от инвеститор – условията за гаражи и паркоместа са част от общата оферта, но трябва да преминат „на чисто“ и в нотариалния акт.
В модерните жилищни сгради гаражът най-често е:
Това е най-ясният и „чист“ вариант. В нотариалния акт гаражът се описва като отделен самостоятелен обект с:
В такъв случай гаражът може да се прехвърля отделно от апартамента (освен ако в договора със строителя няма ограничение), а разходите и данъците за него се изчисляват самостоятелно.
В много нови проекти подземният гараж е един самостоятелен обект, а купувачите придобиват идеални части от него. В нотариалния акт обикновено се записва:
Юридически обаче собствеността е върху идеална част от целия паркинг, а не върху „боята на пода“ на конкретното място. Ползването се урежда с вътрешно разпределение между собствениците – често това е описано в предварителния договор или в протокол, който е добре да бъде цитиран и в нотариалния акт или поне приложен към документацията.
При някои сгради гаражите са разположени на първо ниво или във вътрешния двор и се обособяват като самостоятелни обекти. От гледна точка на нотариалния акт те отново се описват като отделни обекти с идентификатор и площ.
Важно е да се провери как точно са предвидени в одобрения проект – пълна яснота по този въпрос може да се получи и чрез документите за строеж.
Паркомястото е най-„спорният“ от трите елемента. В българската практика често се обсъжда дали то може да бъде самостоятелен обект на собственост или е само начин на ползване на част от терен или гараж.
На практика най-често срещаните варианти са:
За да е ясно какво придобивате, в нотариалния акт е добре да присъстват елементи като:
Тези детайли са важни не само от юридическа гледна точка, но и за банковото финансиране – когато използвате ипотечен кредит за ново строителство, банката много внимателно гледа как са описани всички обекти в нотариалния акт.
В модерните сгради избите и складовете обикновено се проектират като индивидуализирани помещения с номер и площ.
В нотариалния акт избата може да се срещне по два основни начина:
Когато е прилежаща част, избата върви с апартамента – не може лесно да се „отдели“ и продаде самостоятелно. Когато е самостоятелен обект, тя може да бъде предмет на отделна сделка, но този вариант е по-рядък в жилищните сгради.
Добър ориентир е следното: ако гаражът, паркомястото и избата имат реална стойност за вас, трябва да ги „видите“ черно на бяло в нотариалния акт, а не само в рекламната брошура или устните уговорки.
В частта за основния обект проверете дали са описани:
Погледнете дали:
Проверете следното:
Преди да се стигне до нотариальный акт, почти винаги се подписва предварителен договор със строителя или инвеститора. В него обикновено са описани:
Важно е описанието в нотариалния акт да повтаря съществените елементи от предварителния договор – особено за гаража, паркомястото и избата.
За да избегнете неприятни изненади, е добре да знаете няколко често срещани грешки:
Добра практика е, преди подписване на окончателния акт, да поискате от продавача проект на нотариалния акт и да го прегледате спокойно.
Ето един кратък чеклист, който може да използвате за финална проверка на нотариалния акт:
В комбинация с информацията за строителните етапи и документите по въвеждане в експлоатация, този чеклист помага сделката да бъде не само емоционално, но и юридически добре премислена.
Гаражът, паркомястото и избата често се възприемат като „екстри“, но в нотариалния акт те са част от реалната стойност на имота. Ясното им и пълно описание е важно както за ежедневното ползване – къде паркирате, къде съхранявате вещи – така и за бъдещи сделки, наследяване и разпореждане.
Когато знаете какво да търсите в нотариалния акт и как да проверите съответствието между апартамента, гаража, паркомястото и избата, покупката на жилище ново строителство става по-сигурна, предвидима и спокойна.
