Разлика между идеални части, общи части и прилежащи части в нови жилищни сгради

Разлика между идеални части, общи части и прилежащи части в нови жилищни сгради

Когато купувате жилище ново строителство, в документите почти винаги ще срещнете три понятия: „общи части“, „идеални части“ и „прилежащи части“. На пръв поглед звучат абстрактно, но всъщност определят много конкретни неща – какво реално притежавате, какви разходи поемате и какви права имате в сградата.

Добре е тези термини да се разберат още при първите разговори със строителя и преди подписване на предварителен договор. Така много по-лесно се сравняват оферти за апартаменти ново строителство в различни сгради и градове и се избягват недоразумения по-късно.

Какво представляват общите части в нова жилищна сграда

Общите части са всички елементи от сградата, които не принадлежат изключително на един собственик, а служат за общо ползване от всички обитатели. Те са „скелетът“ и инфраструктурата на сградата.

Типични примери за общи части:

• конструкцията на сградата – фундамент, колони, плочи, носещи стени
• покривът и фасадата
• стълбища, площадки, коридори, фоайе
• асансьорна шахта и самият асансьор
• общи инсталации – електро, ВиК, газ (ако има), вентилация
• двор (ако е общ и не е обособен като отделен имот)

Общите части не могат да се продават или прехвърлят отделно от самостоятелните обекти (апартаменти, гаражи, офиси) в сградата. Когато купувате апартамент ново строителство, автоматично придобивате и дял от общите части.

При добре планирани проекти – като съвременните жилищни сгради с модерни общи пространства и подземни гаражи – качеството и поддръжката на общите части пряко влияят върху усещането за комфорт и дългосрочната стойност на имота.

Какво са идеалните части и защо са важни

Идеалните части са математически израз на вашия дял от общите части на сградата. Това не е конкретно място („този ъгъл от стълбището е мой“), а процент или дроб от общата собственост.

Примерно в нотариалния акт може да пише, че към апартамента принадлежат „2,48% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж“.

Идеалните части:

• показват каква част от общите части притежавате
• служат за база при разпределение на разходи – ремонт на покрив, поддръжка на асансьор, осветление на общи части
• определят тежестта на вашия глас при вземане на решения в етажната собственост (в комбинация с изискванията на закона)

Колкото по-голяма е площта и стойността на вашето жилище, толкова по-големи са обичайно и идеалните части. Големите апартаменти и обекти с по-висока квадратура логично участват с по-голям дял в общите разходи.

Какво са прилежащите части към жилището

Прилежащите части са допълнителни помещения или обекти, които по право „вървят“ заедно с основното жилище, но не са част от чистата жилищна площ. Те могат да са на различно ниво от апартамента, но са трайно свързани с него.

Най-често срещани прилежащи части:

• мазе / изба, отбелязано с номер
• таванско помещение (когато е индивидуализирано)
• складово помещение в коридор или на партер
• понякога – паркомясто или гараж, ако в конкретния проект са уредени като прилежащи, а не като напълно самостоятелни обекти

Важно е да се прави разлика между прилежаща част и отделен самостоятелен обект. В много съвременни проекти подземните гаражи и паркоместа са със самостоятелен кадастрален идентификатор и се купуват с отделен нотариален акт – те не са просто „прилежащи“, а отделна собственост, която може да се продава и прехвърля независимо.

При преглед на конкретна оферта е добре да се види как точно са описани мазетата, паркоместата и складовете – като прилежащи части към жилището или като самостоятелни обекти, които се придобиват отделно.

Основни разлики между общи части, идеални части и прилежащи части

За да се ориентирате по-лесно, може да мислите за трите понятия така:

• общи части – „какво споделяме всички“
• идеални части – „какъв дял от общото е наш“
• прилежащи части – „какви допълнителни помещения вървят конкретно с нашия апартамент“

Практически разлики:

• Общите части са конкретни физически елементи – стълбище, покрив, асансьор.
• Идеалните части са дял (процент) от тези общи части и правото на строеж.
• Прилежащите части са помещения и обекти, свързани конкретно с вашия апартамент – мазе, таван, склад, в някои случаи паркомясто.

Добре структурирани оферти и планове за апартаменти ново строителство ясно показват кое е самостоятелен обект, кои са общи части и как са уредени прилежащите части. Това помага при сравняване на различни сгради и проекти, за което подробно е писано и в материала за апартаменти ново строителство в Шумен и Варна, където акцентът е върху коректното сравнение на оферти по реална стойност и параметри.

Как идеалните части се отразяват върху разходите

Много купувачи обръщат внимание почти изцяло на квадратурата на жилището, но идеалните части често са решаващи за месечните и годишните разходи по поддръжка.

Най-често на база на идеалните части се изчисляват:

• разходи за електроенергия за общите части (осветление, асансьор)
• разходи за почистване и поддръжка на общите части
• фонд „Ремонт и обновяване“ – ремонт на покрив, фасада, асансьор, входни врати
• разпределение на еднократни разходи за по-сериозни ремонти

Когато сравнявате две оферти за апартаменти ново строителство, е полезно да видите не само „чистата“ жилищна площ, но и дела идеални части. При два апартамента с близка квадратура, но различни идеални части, бъдещите разходи могат да се различават осезаемо.

Общи части и идеални части – често срещани заблуди

В практиката има няколко типични заблуди:

• „Идеалните части са излишни“ – всъщност без тях не може да се уреди собствеността върху общите части и правото на строеж.
• „Не ме интересуват общите части, важно е вътре да ми харесва“ – качеството на общите части влияе върху безопасността, имиджа на сградата и бъдещата продажна цена.
• „Щом имам по-малки идеални части, винаги плащам по-малко“ – зависи как общото събрание на собствениците е решило да разпределя част от разходите; някои се делят поравно на апартамент, други – по идеални части.

Добре е още при първите разговори със строителя или инвеститора да поискате ясна схема на разпределение на разходите и да видите каква част от общите части ще притежавате.

Прилежащи части: мазе, паркомясто, гараж

Мазето традиционно се възприема като неизменна част от апартамента. В модерните нови сгради обаче прилежащите части са организирани по-структурирано и всяка има свой номер и площ.

Най-често срещани варианти:

• Мазето е описано като прилежаща част към апартамента – не се продава отделно, не може да се прехвърля самостоятелно.
• Мазето е отделен самостоятелен обект с идентификатор – в този случай може да се купува и продава отделно, макар често да е обвързано с жилището по договорка между страните.
• Паркомястото или гаражът са прилежащи към апартамента – юридически вървят „в пакет“ с него.
• Паркомястото или гаражът са отделни обекти – купуват се с отделен нотариален акт.

При покупка на апартамент директно от строител е важно в разговора и в договорите да се уточни:

• как точно е описано мазето
• как са уредени паркоместата и гаражите – прилежащи или самостоятелни обекти
• включени ли са в обявената цена или се заплащат отделно

Тази тема естествено се допълва с информацията за такси и скрити разходи при покупка директно от строител, където се разглежда реалната крайна цена на имота с всички допълнителни елементи.

Какво да търсим в документите – практически ориентир

Разликата между общи части, идеални части и прилежащи части не е само теория – тя трябва да се види „черно на бяло“ в документите за имота. При преглед на предварителен договор, нотариален акт или инвестиционен проект, е важно да се потърси:

• описание на самостоятелния обект – апартамент, етаж, вход, площ
• процент или дроб идеални части от общите части и правото на строеж
• ясно изброени прилежащи части – номер на мазе, склад, гараж, паркомясто
• упоменаване на това дали прилежащите части са неразделна част от жилището или са отделни самостоятелни обекти

Полезно е тази проверка да се комбинира с общия преглед на документите при покупка на жилище ново строителство и със стъпките при закупуване на апартамент, където процесът е подреден от първия оглед до нотариалното изповядване.

Примери от реални ситуации

За да стане по-ясно как трите понятия „работят“ на практика, може да си представим няколко типични ситуации:

• Двустаен апартамент с площ 65 кв.м има по-малък дял идеални части от по-голям тристаен на същия етаж. При ремонт на покрива или смяна на асансьора собственикът на тристайния логично ще плати по-висока част от общите разходи.
• Собственикът на апартамент с прилежащо мазе има повече място за съхранение и по-висока полезност, дори ако жилищната площ е същата като на друг апартамент в сградата без мазе.
• Когато паркомястото е отделен самостоятелен обект, то може да бъде продадено или прехвърлено независимо от жилището, но в много случаи е по-изгодно да се мисли за пакет „апартамент + гараж/паркомясто“ като комплексна инвестиция.

Подобни реални сравнения са важни и при избора между двустаен и тристаен апартамент ново строителство, където освен чистата квадратура трябва да се вземат предвид и идеалните части, разходите за поддръжка и наличието на прилежащи части.

Типични грешки, които е добре да се избегнат

При покупка на жилище ново строителство често се допускат няколко повтарящи се грешки, свързани именно с неправилно разбиране на общите, идеалните и прилежащите части:

• Фокус само върху „квадратурата на апартамента“ и игнориране на идеалните части и общите части.
• Приемане „на доверие“, че мазе или паркомясто са включени в цената, без да се видят в договора или в нотариалния акт.
• Подписване на договор, без да е ясно как ще се разпределят бъдещите разходи за ремонти и поддръжка.
• Липса на интерес към качеството на общите части – стълбище, вход, двор, подземен гараж – които реално влияят върху ежедневния комфорт и бъдещата стойност на имота.

Полезно е още на етап оглед и преговори да се задават конкретни въпроси – за процента идеални части, за статута на мазета и паркоместа, за организацията на поддръжката и за това как тези елементи са описани в документите.

Кратък контролен списък за купувача

При избор и покупка на апартамент в нова жилищна сграда е удобно да се върви по кратък контролен списък:

• Какви са общите части на сградата и в какво състояние са?
• Какъв процент идеални части ще притежавам?
• Какви прилежащи части са включени – мазе, склад, паркомясто, гараж?
• Описани ли са прилежащите части ясно в договора и нотариалния акт?
• Как ще се разпределят разходите за поддръжка и ремонти между собствениците?

В комбинация с общите стъпки за закупуване на апартамент и материалите за сравняване на оферти за апартаменти ново строителство в различни градове, този контролен списък помага изборът да бъде не само емоционален, но и юридически и финансово обоснован.

Разликата между идеални части, общи части и прилежащи части в нови жилищни сгради не е детайл „само за юристи“. Тя определя какво реално притежавате, какви разходи ви очакват и какви права имате в етажната собственост.

Когато тези понятия са ясни още в началото, офертите за апартаменти ново строителство стават сравними, разговорите със строителя са по-конкретни, а договорите – по-разбираеми. Това е една от важните стъпки към сигурна и добре премислена инвестиция в нов дом.